Distrato do Contrato de Imóvel na Planta.
Imóveis na planta tanto para morar quanto para investir pode ser uma boa ideia, em razão do preço ser mais atrativo em comparação a imóveis prontos.
31 de outubro de 2023 – Atualizado 31/10/2023
Por essa razão, os riscos dessa compra devem sempre ser avaliados com muita cautela para que o investimento não acabe causando dores de cabeça.
Antevendo esses riscos, a lei entende que o comprador pode rescindir esse contrato de compra e venda caso ache necessário, fazendo o chamado distrato imobiliário.
O que é o distrato do contrato de imóvel na planta?
Distrato imobiliário diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, podendo acontecer tanto por iniciativa do comprador ou da incorporadora.
A rescisão do contrato é um direito de ambas as partes, sendo, inclusive, previsto nas cláusulas do documento.
Em decorrência deste distrato costumam nascer algumas obrigações novas, como, por exemplo, a devolução de valores já pagos e a cobrança de multa.
Regulamentação da Lei do Distrato
A Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato, regulamentou os cancelamentos dos contratos imobiliários de compra e venda, tanto entre consumidores e construtoras quanto incorporadoras.
A partir dessa novidade na legislação, vários outros fatores que eram decididos em ações judiciais começaram a ser decididos a partir do que é estabelecido pela própria Lei, como por exemplo:
• Valor da Multa por Desistência: até 50% dentro do regime patrimônio de afetação e até 25% fora do regime;
• Taxa de Corretagem: a construtora pode deter de 5% a 6% do valor pago pelo consumidor;
• Prazo para Pagamento dos Valores: 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para outros empreendimentos. Este prazo é contado após a liberação do Habite-se;
• Revenda da Unidade: o comprador que desistir da compra pode fazer a concessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para outra pessoa;
• Tempo para o Arrependimento: o consumidor que adquirir o imóvel fora da empresa pode desistir da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato, sem precisar pagar multa;
• Atraso na Entrega: as empresas imobiliárias podem atrasar a obra em até 180 dias sem receber nenhuma sanção.
Em quais casos é possível o distrato do contrato de imóvel na planta?
Tanto o consumidor, quanto a incorporadora podem realizar o distrato de imóvel na planta diante das seguintes situações:
• Descumprimento contratual (inadimplência, atraso na entrega, etc);
• Término da relação consumo.
Prazos para o distrato do contrato de imóvel na planta.
Conforme previsto na Lei do Distrato, o consumidor tem até a entrega das chaves do imóvel para desistir da compra.
Isso ocorre pois, depois da entrega das chaves, geralmente é realizado um financiamento para pagar o restante do valor do imóvel.
Dessa forma, a responsabilidade de pagamento do cliente não é mais com a construtora, e sim com uma instituição financeira. E, sendo assim, o consumidor assume a obrigação de quitar os valores que ainda são devidos, sem a opção de desistir.
Percentual do reembolso para o distrato do contrato
Dependendo da data da assinatura do contrato com a incorporadora, o distrato faz surgir consequências diferentes.
Isso acontece em razão da data que a Lei do Distrato, que passou a regulamentar de vez a situação do distrato imobiliário a partir do dia 28 de dezembro de 2018.
A respectiva lei também distinguiu a situação dos distratos dos lotes de terreno e dos imóveis edificados (que são os imóveis que possuem alguma construção, como casas, apartamentos, escritórios, etc), que passaram a ter um tratamento diferente, como você pode ver a seguir:
Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018
Anteriormente à promulgação da Lei do Distrato, utilizava-se apenas a jurisprudência como forma de resolução do conflito, o que trazia muita insegurança jurídica pelos entendimentos serem diferentes dependendo da região e dos julgadores.
Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da referida lei, as incorporadoras só podem reter de 25% a 30% do valor já pago pelo comprador.
Em outras palavras, caso você tenha assinado o contrato de compra e venda antes do dia que a lei entrou em vigor, ou seja, 28/12/2018, você tem o direito de reembolsar parte dos valores pagos, independente das despesas que o construtor alegue.
Contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, tratando-se de Imóveis Edificados
Caso o seu contrato imobiliário tenha sido firmado após o dia 28/12/2018, tratando-se de um imóvel edificado as regras são um pouco distintas.
A legislação trouxe uma diferenciação em relação aos empreendimentos imobiliários que são protegidos pelo patrimônio de afetação.
Basicamente, podemos dizer que o empreendimento imobiliário possui patrimônio de afetação quando a empresa que gerencia a negociação separa o seu patrimônio do patrimônio do empreendimento.
A legislação que possibilitou isso foi a Lei nº 10.931/04, que dispõe que o empreendimento deve contar com um CNPJ próprio, contabilidade própria, etc.
Empreendimentos que são protegidos com patrimônio de afetação, de maneira geral, são mais seguros.
Na hipótese de a empresa que comanda o projeto entrar em falência, o empreendimento imobiliário não será afetado, o que irá facilitar a compra do imóvel por outros investidores, possibilitando a continuidade da obra.
Sendo assim, em caso de distrato, o direito ao reembolso será de 50% dos valores que já foram pagos, conforme art. 67-A, § 5º da Lei nº 13.786/2018.
Ademais, esse montante só será devido após 30 dias da expedição do “habite-se”, que é o documento emitido pela prefeitura, que assegura que a obra está concluída e que já está em condições de moradia.
Todavia, se o empreendimento não possuir um patrimônio de afetação e você desejar rescindir o contrato, o direito ao reembolso será de 75%, que será devido em 180 dias após o distrato, conforme art. 67-A, § 6º da Lei nº 13.786/2018.
Contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, que se referem a Lotes de Terreno
No caso dos distratos que envolvam lotes de terrenos contratados após 28/12/2018, existem duas diferenças básicas.
A primeira diferença é que a incorporadora poderá reter até 10% do valor total do contrato assinado, limitando-se ao montante que já foi pago até o momento pelo comprador.
Entretanto, destacamos que, ao contrário dos casos de contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, tratando-se de Imóveis Edificados, no presente caso você poderá ficar sem reembolso algum.
Exemplo: Caso seja feita a compra um lote de R$ 100.000,00 e já tenham sido pagos o total de R$10.000,00, a incorporadora não é obrigada a lhe devolver valor algum.
A segunda diferença nesse caso consiste em relação ao prazo de devolução dos valores.
Aqui, a incorporadora pode efetuar o reembolso em até 12 parcelas mensais.
A data para o reembolso pode ser feita da seguinte forma:
I – Loteamentos com obras que ainda estão em andamento: no prazo máximo de 180 dias após o prazo previsto para conclusão das obras em contrato;
II – Loteamentos com as obras já concluídas: no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão do contrato.
Como dar início ao processo de distrato do contrato de imóvel na planta?
O distrato de imóvel na planta deve acontecer seguindo as cláusulas devidamente previstas em contrato de compra e venda.
Por este motivo, é extremamente importante que o comprador se certifique de que as regras estabelecidas no contrato sejam claras e justas.
Além do mais, o distrato de imóvel na planta adquirido a partir da vigência da Lei nº 13.786/2018 deve cumprir as determinações que constam na lei.
Considerando que a desistência de compra envolve questões como pagamento e a restituição de valores, é importante considerar diversos fatores como a comissão de corretagem, os impostos, o valor do condomínio e a taxa de ocupação, por exemplo.
Dessa forma, o comprador do imóvel deve sempre atentar-se e conferir os valores recebidos. Isso acontece por ser muito comum que as incorporadoras ofereçam apenas valores menores, prejudicando o consumidor.
De maneira geral, as empresas afirmam que precisam descontar os custos de corretagem e propaganda nos distratos de imóvel na planta.
Entretanto, esses são riscos decorrentes da própria atividade empresarial, sendo assim, a incorporadora não pode repassá-los ao comprador.
Dessa forma, é sempre aconselhado que o consumidor conte com um advogado especialista em Direito Imobiliário, e assim, além de conseguir constatar práticas abusivas, o comprador pode ajuizar um pedido de indenização por danos morais ou materiais, se necessário.
Taxa de corretagem em caso de distrato.
Em um julgamento do Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que é legal a previsão por cláusula contratual que obriga que o comprador arque com as despesas de corretagem, com a condição de que essa taxa seja discriminada de maneira expressa no contrato.
Confira o que foi determinado pelo STJ:
“VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO PROMITENTE-COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADO O PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA, COM O DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM”
Pensando nessa questão, o STJ tem o entendimento de que o comprador não terá direito ao reembolso da taxa de corretagem se foi ele que deu início ao encerramento do contrato.
Entretanto, nas hipóteses em que o distrato foi causado por culpa da incorporadora, que atrasou a entrega do imóvel, por exemplo, a taxa de corretagem deve ser arcada pela empresa, sendo abrangida no percentual que ela pode reter.
Veja a decisão do STJ:
“… NAS HIPÓTESES EM QUE O CONSTRUTOR/VENDEDOR DÁ CAUSA À RESOLUÇÃO DO CONTRATO, A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DEVE OCORRER EM SUA INTEGRALIDADE, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM.”